청약 제도 완전정리 — 가점제·특별공급, 어떻게 당첨되나
청약 가점은 어떻게 계산되고, 특별공급은 무슨 종류가 있을까. 청약통장부터 가점 84점 구성, 신혼부부·생애최초 등 특별공급 유형까지 한 번에 정리했다.
청약은 새 아파트를 분양받을 권리를 얻는 절차다. 국민주택(공공)은 청약통장 납입 횟수·금액 중심의 순차제로, 민영주택은 가점제와 추첨제를 섞어 당첨자를 뽑는다. 가점제는 무주택기간(최대 32점)·부양가족수(최대 35점)·청약통장 가입기간(최대 17점)을 합산한 84점 만점 체계로, 무주택 기간이 길고 부양가족이 많으며 통장을 오래 유지할수록 점수가 높다. 일반공급과 별도로 신혼부부(혼인 7년 이내)·생애최초·다자녀·노부모부양 등 특별공급이 있어, 자격 요건을 충족하면 가점 경쟁 없이(또는 낮은 경쟁으로) 당첨 기회를 노릴 수 있다.
청약은 새로 짓는 아파트를 분양받을 자격을 얻는 절차다. 시세보다 저렴하게 새 집을 살 수 있어 경쟁이 치열하지만, 정작 '가점이 어떻게 계산되는지', '특별공급이 뭔지'는 막상 준비할 때 헷갈리기 쉽다. 이 글은 청약통장부터 가점제 구성, 특별공급 종류까지 청약의 뼈대를 정리한다.
청약통장부터 — 주택청약종합저축
청약의 출발점은 청약통장(주택청약종합저축)이다. 은행에서 누구나 개설할 수 있고, 매달 일정 금액을 납입하면서 가입기간과 납입 횟수·금액을 쌓아간다. 국민주택 청약에는 납입 총액과 횟수가, 민영주택 가점제에는 가입기간 자체가 점수로 반영된다. 특별공급 등 유형에 따라 최소 가입기간·예치금 요건이 다르므로, 청약을 고려한다면 통장부터 미리 만들어 기간을 쌓아두는 게 유리하다.
국민주택 vs 민영주택 — 뽑는 방식이 다르다
| 구분 | 국민주택(공공) | 민영주택(민간) |
|---|---|---|
| 공급 주체 | LH·지방공사 등 공공 | 민간 건설사 |
| 당첨자 선정 | 순차제(저축 총액·횟수 중심) | 가점제 + 추첨제 혼합 |
| 가점제 비중 | 해당 없음 | 전용면적이 작을수록 가점제 비중이 높음 |
| 추첨제 비중 | 해당 없음 | 전용면적이 클수록 추첨 비중이 높음 |
민영주택 가점제 — 84점 만점의 구성
| 항목 | 만점 | 핵심 기준 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 본인·배우자 기준, 만 30세(또는 혼인신고일 중 빠른 날)부터 무주택 유지 기간이 길수록 유리 |
| 부양가족수 | 35점 | 본인을 제외한 세대 구성원 수가 많을수록 유리 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 최초 가입일 기준(명의변경·통장종류 변경해도 최초 가입일 유지) |
특별공급 — 일반공급과 다른 문
일반공급(가점·추첨 경쟁)과 별도로, 특정 조건을 충족하는 계층을 위한 특별공급 물량이 따로 배정된다. 자격만 맞으면 상대적으로 경쟁이 덜한 문으로 청약할 수 있다.
| 유형 | 핵심 요건 |
|---|---|
| 신혼부부 | 혼인기간 7년 이내(또는 예비신혼) 무주택세대구성원, 소득기준 이내(중위소득 기준으로 완화 추세) |
| 생애최초 | 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자, 소득기준 이내(추첨제 물량 존재) |
| 다자녀 | 자녀 수 기준 충족(최근 완화 추세) 무주택세대 |
| 노부모부양 | 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 무주택세대주 |
| 기관추천 | 국가유공자·장애인·다자녀 등 기관 추천 대상 |
청약 준비 체크리스트
- 청약통장을 최대한 일찍 만들어 가입기간을 쌓아둔다(가점·특별공급 요건에 모두 유리).
- 본인이 국민주택/민영주택 중 어디에 유리한지 먼저 파악한다(무주택기간이 짧고 부양가족이 적다면 가점 경쟁보다 추첨·특별공급 쪽이 유리할 수 있다).
- 특별공급 자격(혼인기간·소득·자녀 수 등)을 미리 계산해 어느 유형에 해당하는지 정리해둔다.
- 청약홈(청약Home)에서 본인 청약 자격·가점을 자동 계산해볼 수 있다.
- 당첨 후 계약금·중도금·잔금 스케줄과 자금 조달 계획을 미리 세워둔다.
