등기부등본 보는 법 — 표제부·갑구·을구, 30분이면 읽는다
계약 전 반드시 열어봐야 하는 등기부등본. 구조는 딱 세 부분이다. 무엇을 보고, 어떤 표시가 위험 신호인지 실전 기준으로 정리했다.
등기부등본은 부동산의 신상명세서다. 크게 세 부분으로 나뉜다. ①표제부 — 소재지·면적·구조 등 '이 집이 어떤 집인지'. ②갑구 — 소유자 이력과 압류·가압류·가등기·경매개시결정 등 '소유권에 문제가 없는지'. ③을구 — 근저당권·전세권 등 '집에 빚이나 다른 권리가 얼마나 걸려있는지'. 계약 전에는 갑구에서 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 가압류·가등기 등 위험 표시가 없는지, 을구에서 근저당 채권최고액 합계가 시세 대비 과도하지 않은지를 확인해야 한다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급·열람할 수 있다.
부동산 계약 전 반드시 열어봐야 하는 서류가 등기부등본이다. 처음 보면 낯선 용어투성이지만, 구조는 생각보다 단순하다. 딱 세 부분 — 표제부·갑구·을구만 이해하면 웬만한 위험 신호는 스스로 걸러낼 수 있다.
등기부등본의 뼈대 — 세 부분
① 표제부 — 이 집의 신상 정보
소재지, 지목, 면적(전용면적·대지지분), 건물 구조와 용도가 나온다. 아파트 같은 집합건물은 '전유부분'(내가 쓰는 공간)과 '대지권'(땅에 대한 지분)이 함께 표시된다. 여기서는 계약하려는 매물의 주소·면적이 실제와 일치하는지, 건축물대장상 용도(주거용인지 근린생활시설 등으로 돼 있는지)와 다르지 않은지를 확인한다.
② 갑구 — 소유권, 가장 먼저 봐야 할 곳
갑구에는 이 부동산의 소유권 변동 이력과, 소유권에 영향을 줄 수 있는 권리들이 순서대로 기록된다. 계약 전 여기서 가장 먼저 확인할 것은 '계약하려는 상대방이 실제 등기부상 소유자와 같은 사람인가'다. 신분증과 등기부등본의 소유자 이름·주민등록번호(일부)를 대조해야 한다.
| 표시 | 의미 | 위험도 |
|---|---|---|
| 소유권이전 | 현재·과거 소유자 이력 | 기본 정보 |
| 가압류 | 채권자가 소유자 재산을 임시로 묶어둔 상태 | 있으면 계약 보류 검토 |
| 가등기 | 향후 소유권을 넘겨받기로 예약해둔 권리 | 본등기 되면 소유권을 잃을 수 있음 |
| 경매개시결정 | 이미 경매 절차가 시작됐다는 표시 | 매우 위험, 원칙적으로 계약 피함 |
| 압류 | 세금 체납 등으로 국가·지자체가 재산을 묶은 상태 | 해제 확인 없이는 위험 |
③ 을구 — 이 집에 걸린 '빚'
을구에는 소유권 외의 권리들이 기록된다. 가장 흔한 게 근저당권이다. 집주인이 이 집을 담보로 은행 등에서 대출을 받으면, 그 채권최고액(대출원금의 약 110~130% 수준으로 설정하는 게 일반적)이 을구에 표시된다. 전세권을 설정한 경우도 여기 나온다. 매매·전세 계약 전에는 을구의 근저당 채권최고액 합계가 매매가·전세보증금과 비교해 과도하지 않은지를 반드시 확인해야 한다.
- 근저당권 — 대출 담보. '채권최고액'은 실제 대출금보다 크게 잡혀있는 게 보통(실제 채무액은 아님, 상한선 개념).
- 전세권 — 등기로 설정한 전세 권리. 전세보증금 반환을 등기부에 직접 기록해두는 방식.
- 지상권·지역권 — 토지 이용에 관한 권리. 흔치 않지만 있으면 이용 제한 가능성을 확인해야 한다.
발급·열람 방법
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 발급·열람할 수 있다. 계약 당사자가 아니어도 소액의 수수료만 내면 열람 가능하며, 무인발급기나 등기소 방문으로도 뗄 수 있다. 계약 전, 그리고 잔금 치르는 날 다시 한 번 — 최소 두 번은 확인하는 게 안전하다. 계약 후 잔금일 사이에 새로운 권리(근저당 추가 설정 등)가 생길 수 있기 때문이다.
