2026 세제개편안 완전정리 — 종부세 '가액 기준'·양도세 '거주 중심'으로 대전환
2026년 8월 3일 정부가 세제개편안을 발표했다. 핵심은 부동산 세제의 근본 개편 — 종부세는 '몇 채'가 아니라 '총 주택가액'으로, 양도세 공제는 '보유'에서 '실거주'로 옮겨간다. 현행과 무엇이 어떻게 달라지는지 조목조목 비교했다.
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 부동산 파트 핵심은 두 가지다. ①종합부동산세를 '주택 수' 기준에서 '총 주택가액' 기준 단일세율(2028년, 0.5~5.0%)로 전환하고 다주택 중과를 폐지한다. 거주 1주택 기본공제는 12억→14억으로 올리고 비거주 1주택은 12억→9억으로 낮춰, '실거주냐 아니냐'가 세금을 가른다. ②양도소득세 장기보유특별공제를 '보유기간'에서 '실제 거주기간' 중심(2029년)으로 재편한다. 시가 20억 이하 실거주 1주택은 부담이 줄고, 비거주·30억 초과 고가·다주택은 단계적으로 세 부담이 정상화(증세)된다. 순 세수효과는 약 +3조 4,430억원이다.
2026년 8월 3일, 정부(기획재정부)가 2026년 세제개편안을 발표했다. '공정과세를 위한 조세개혁'을 내걸었지만 실질적 헤드라인은 부동산 세제의 근본적 개편이다. 오랫동안 유지돼온 '주택 수 중심' 과세 틀을 버리고, 종합부동산세는 총 주택가액 기준으로, 양도세 공제는 실거주 중심으로 옮겨간다. 이 글은 현행(과거)과 개편안을 항목별로 비교해 정리한다. 세제개편을 앞두고 미리 정리했던 '집 세금 총정리'의 후속편이다.
개요 — 기조와 일정
정부는 '거주용 1주택은 지속 보호, 비거주·일정 가액 이상 고가주택·다주택·비사업용 토지는 단계적으로 정상화'를 기본 방향으로 제시했다. 부동산 세제는 한 번에 바꾸지 않고 2027~2029년에 걸쳐 단계 시행한다.
| 구분 | 현행(과거) | 개편 방향 |
|---|---|---|
| 정책 기조 | 다주택 중과 중심 규제 | 가액·실거주 기준 정상화 |
| 종부세 | 주택 수 차등 세율 | 2028년 가액기준 단일세율 |
| 양도세 장특공제 | 보유+거주 혼합(최대 80%) | 2029년 실거주 중심 |
| 순 세수효과 | — | 약 +3조 4,430억원(종부세로 5년 +9.3조) |
① 종합부동산세 — '몇 채' → '총 주택가액'
이번 개편에서 가장 근본적인 변화다. 지금까지 종부세는 1주택이냐 다주택이냐에 따라 세율을 다르게 매기고, 3주택 이상(또는 조정지역 2주택)에는 중과세율(최고 5.0%)을 적용했다. 개편안은 이 '주택 수' 기준을 없애고, 보유한 주택의 총가액만으로 세율을 정하는 단일세율 체계로 간다(2028년).
| 항목 | 현행(과거) | 개편안 |
|---|---|---|
| 과세 기준 | 주택 수(1주택 vs 다주택) | 총 주택가액으로 일원화 |
| 세율 | 1주택 0.5~2.7% / 다주택 0.5~5.0% 중과 | 주택수 무관 단일세율 0.5~5.0%(2028) |
| 다주택 중과 | 3주택+·조정2주택 중과 | 폐지(보유공제·장특특례 2028~29 단계 폐지) |
| 거주 1주택 기본공제 | 12억 | 14억(공시 14억 ≈ 시가 20억) |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 | 9억으로 축소 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%(1주택·지방1·2주택)·80%(3주택+) — 2027부터 |
2028년부터 적용되는 단일세율표는 과세표준 구간별로 다음과 같다. 주택을 몇 채 갖고 있든 '합산 과표'가 같으면 같은 세율을 적용받는다.
핵심은 '실거주가 세금을 가른다'
같은 값의 집이라도 실제 거주하는지에 따라 종부세가 크게 갈린다. 거주 1주택은 공제 14억으로 보호받지만, 비거주 1주택은 공제가 9억으로 줄어 세 부담이 급증한다. 예컨대 시가 30억 주택의 종부세는 거주 시와 비거주 시가 아래처럼 벌어진다(발표 사례 기준).
- 시가 20억↓ 실거주 1주택 — 사실상 종부세 부담 감소·면제 방향
- 시가 30억↑ 거주주택 — 세율 인상으로 부담 증가 시작
- 시가 40억↑ 초고가 — 내년 종부세 최대 2배(핀셋 증세)
- 비거주 시가 20억(60세·10년 보유) — 내년 4배 이상 급증
- 다주택 — 중과세율은 폐지되지만 공정비율 80%·합산 과표로 부담은 유지
② 양도소득세 — '보유' → '실거주' 중심
장기보유특별공제(장특공제)도 손본다. 현행은 1주택자가 보유기간으로 최대 40%, 거주기간으로 최대 40%를 더해 최대 80%까지 공제받는다. 즉 실제로 살지 않아도 오래 보유만 하면 상당한 공제를 받을 수 있었다. 개편안은 이 공제를 '실제 거주기간' 중심으로 재편해, 비거주 장기보유의 절세 메리트를 줄인다.
| 항목 | 현행(과거) | 개편안 |
|---|---|---|
| 1주택 장특공제 | 보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80% | 실제 거주기간 중심으로 재편 |
| 비거주 보유 혜택 | 보유만으로도 공제 | 축소·폐지 방향 |
| 시행 시점 | — | 2027 현행 유지 → 2028 보유·거주 혼용 → 2029 거주 중심 완성 |
③ 자본시장·기업 — 배당 분리과세와 증권거래세
부동산 외에 자본시장·기업 세제도 함께 손봤다. 핵심은 '주주환원(밸류업) 유도'다.
| 항목 | 현행(과거) | 개편안 |
|---|---|---|
| 금융투자소득세 | 폐지 확정 | 폐지 유지 + 증권거래세 일부 환원 |
| 고배당기업 배당 | 종합과세(최고 45%+) | 분리과세 특례: 2천만↓14%·~3억20%·~50억25%·50억↑30% (2026~2028 배당분) |
| 법인세 | 2억↓10%·~200억20%·~3천억22%·3천억↑25% | 골격 유지 |
④ 민생 · 전략산업
- 월세 세액공제 대상 한도: 연 1,000만 → 1,200만원 상향
- 근로장려금(EITC): 소득요건·최대지급액 확대
- 인적용역 원천징수세율(배달 라이더 등): 3% → 2% 인하
- 국내생산세액공제 신설(6개 전략품목): 태양광·풍력·이차전지·반도체·핵심소재·AI 로봇부품
- 하이브리드차 개별소비세 감면(최대 70만원): 적용기한 종료로 폐지
⑤ 상속세 — 별도 트랙(주의)
상속세 '유산세 → 유산취득세' 전환(상속인이 각자 받은 몫만큼 과세)은 정부가 추진 중이지만, 이번 8월 3일 세제개편안과는 별개의 법안 트랙으로 국회에서 논의 중이다. 2024년 발의됐던 자녀공제 5억 상향안은 부결돼, 현재는 자녀공제 5천만원·배우자 최소 10억 공제의 현행 체계가 유지된다. 확정된 사항이 아니므로 실제 상속·증여는 현행법 기준으로 판단해야 한다.
