집 세금 총정리 — 보유세·양도세, 세제개편을 앞두고 (2026)
곧 세제개편안이 발표된다. 그 전에 '지금' 집에 붙는 세금을 정리했다. 매년 내는 보유세(재산세·종부세)와 팔 때 내는 양도세의 구조·세율·핵심 요건, 그리고 이번 개편에서 볼 논점까지.
집 세금은 크게 살 때(취득세)·가지고 있을 때(보유세)·팔 때(양도세) 셋으로 나뉜다. 보유세는 매년 6월 1일 보유자에게 부과되며, 모든 주택에 붙는 재산세(세율 0.1~0.4%)와 공시가격이 공제(1주택 12억·다주택 9억)를 넘는 사람만 내는 종합부동산세(0.5~2.7%, 3주택+ 중과 시 최고 5.0%)로 구성된다. 양도세는 팔아서 남긴 차익에 매기며, 1세대 1주택은 12억 이하·2년 보유 시 비과세다. 2년 미만 단기 보유는 60~70% 중과세, 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제(1주택 최대 80%)로 크게 줄어든다. 세율·공제 기준은 세제개편으로 바뀔 수 있어, 개편안 발표 후 재확인이 필요하다.
정부의 세법개정안(세제개편) 발표가 다가온다. 부동산 세금은 매번 개편의 단골 항목이라, 바뀌기 전에 '지금' 집에 붙는 세금을 한 번 정리해두면 개편 내용을 이해하기 쉽다. 집 세금은 시점에 따라 셋으로 나뉜다 — 살 때 취득세, 가지고 있을 때 보유세, 팔 때 양도세. 이 글은 그중 보유세와 양도세를 다룬다(취득세는 별도 글).
보유세 — 매년 6월 1일, 가지고 있으면 낸다
보유세는 '과세기준일'인 매년 6월 1일에 그 집을 가진 사람에게 부과된다(그래서 5월 말~6월 초 매매 시 잔금일이 세금 부담을 가른다). 보유세는 두 개다 — 모든 주택에 붙는 재산세와, 보유한 집의 공시가격 합계가 일정 공제액을 넘는 사람만 추가로 내는 종합부동산세(종부세). 둘 다 '공시가격'에서 출발한다.
① 재산세 — 모든 주택, 7·9월 납부
재산세는 집을 가진 모든 사람이 낸다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율(주택 60%, 1세대 1주택은 특례로 43~45%)을 곱해 정하고, 세율은 0.1~0.4% 누진구조다. 1세대 1주택으로 공시가격 9억 이하면 각 구간 세율을 0.05%p씩 낮춘 특례세율(0.05~0.35%)이 적용된다. 여기에 지방교육세·도시지역분 등이 더해지고, 보통 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과된다.
② 종합부동산세 — 공제 넘는 사람만, 12월 납부
종부세는 사람별로 전국의 주택 공시가격을 합산해, 그 합계가 공제액을 넘을 때만 초과분에 부과된다. 기본공제는 1세대 1주택자 12억, 그 외(다주택 포함) 9억이다. 즉 공시가격 12억 이하 1주택자는 종부세 대상이 아니다. 공제를 넘긴 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상이면서 과세표준이 큰 경우 중과되어 최고 5.0%까지 올라간다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기본공제 | 1세대 1주택 12억 · 그 외 9억 (공시가격 합계 기준) |
| 공정시장가액비율 | 60% (시행령으로 조정 가능) |
| 세율 | 일반 0.5~2.7% · 3주택+ 중과 최고 5.0% |
| 1세대 1주택 세액공제 | 고령자(최대 40%)+장기보유(최대 50%), 합산 최대 80% |
| 세부담 상한 | 직전 연도 대비 150%까지 |
핵심은 '1주택이냐 다주택이냐'와 '얼마나 오래·나이 들어 보유했느냐'다. 같은 집이라도 1세대 1주택 고령·장기보유자는 종부세가 크게 줄고, 다주택자는 공제가 작고 세율이 중과돼 부담이 급격히 커진다.
양도세 — 팔아서 남긴 만큼, 낸다
양도소득세는 집을 팔아 남긴 '양도차익'에 매긴다. 양도가에서 취득가와 필요경비를 뺀 차익에서, 오래 보유했으면 장기보유특별공제를 빼고, 기본공제(연 250만원)를 뺀 과세표준에 세율을 곱한다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙는다.
1세대 1주택 비과세 — 가장 중요한 혜택
실수요자에게 가장 중요한 건 1세대 1주택 비과세다. 2년 이상 보유(2017년 8월 이후 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주)하고, 양도가액이 12억 이하이면 양도세가 전액 비과세된다. 12억을 넘어도 '12억 초과분에 해당하는 비율'만 과세되므로, 실거주 1주택은 대체로 세 부담이 작다.
보유기간별 세율 — 단기 매도는 중과
| 보유기간 | 세율(주택) | 성격 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 단기 차익 중과 |
| 1년~2년 미만 | 60% | 단기 차익 중과 |
| 2년 이상 | 6~45% (기본 누진) | 일반 과세 |
| 다주택·조정지역 | 기본세율 + 20~30%p | 중과(현재 한시 배제 상태) |
짧게 사고팔면(1~2년 미만) 차익의 60~70%를 세금으로 낸다. 반대로 2년 이상 보유하면 6~45% 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제(일반 최대 30%, 1세대 1주택은 보유+거주로 최대 80%)까지 얹히면 세 부담이 크게 준다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 붙던 중과세(+20~30%p)는 그동안 한시적으로 배제(유예)돼 왔는데, 이 유예를 연장할지·되살릴지·아예 없앨지가 개편의 큰 변수다.
공제·세액공제 — 오래·나이 들어 보유할수록 준다
세금 구조에서 실수요자에게 가장 중요한 건 '공제'다. 특히 실거주하며 오래 보유한 1세대 1주택자는, 같은 집이라도 보유세와 양도세가 모두 큰 폭으로 줄어든다. 핵심은 세 가지 — 종부세의 고령자·장기보유 세액공제, 양도세의 장기보유특별공제, 그리고 1주택 비과세다.
① 종부세 세액공제 (1세대 1주택) — 최대 80%
1세대 1주택자는 계산된 종부세액에서 나이(고령자)와 보유기간(장기보유)에 따라 세액을 직접 깎아준다. 두 공제는 합산해 최대 80%까지 적용된다 — 즉 종부세가 5분의 1로 줄 수 있다.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
② 양도세 장기보유특별공제 — 1주택은 최대 80%
양도세에서는 오래 보유한 만큼 양도차익에서 일정 비율을 빼준다(장기보유특별공제, '장특공'). 일반 부동산은 3년부터 연 2%p씩 15년에 30%가 최대다. 그런데 1세대 1주택은 완전히 다르다 — 2년 이상 거주하면 보유기간(연 4%)과 거주기간(연 4%)을 각각 더해 최대 80%까지 공제한다.
| 보유기간 | 일반 공제 | 1세대 1주택(보유+거주) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 24% (보유12+거주12) |
| 5년 | 10% | 40% (20+20) |
| 10년 이상 | 20% | 80% (40+40) |
| 15년 이상 | 30% | 80% (한도) |
이번 세제개편, 무엇을 볼까 (아직 미확정)
세법개정안은 보통 여름에 발표돼 연말 국회를 거친다. 발표 전이라 구체적 수치는 정해지지 않았지만, 부동산 세금에서 반복적으로 오르내리는 논점은 대략 이렇다. 아래는 '볼 지점'이지 확정 내용이 아니다.
- 종부세 — 공제 한도(1주택 12억)·세율·공정시장가액비율(60%)을 손볼지. 완화 vs 강화 방향
- 양도세 다주택 중과 — 한시 배제를 연장·상시화할지, 되살릴지
- 1세대 1주택 비과세 기준(12억) — 집값 상승을 반영해 상향할지
- 장기보유특별공제·거주요건 — 요건 완화 또는 강화
- 공시가격 현실화율 — 보유세 전반의 크기를 좌우하는 밑변
한눈에 — 취득·보유·양도 3단계 세금
| 시점 | 세금 | 핵심 |
|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 | 취득가의 1~3%(+중과). 별도 글 참고 |
| 가질 때 | 재산세 | 모든 주택 · 0.1~0.4% · 7·9월 |
| 가질 때 | 종합부동산세 | 공제(1주택12억/9억) 초과분 · 0.5~5.0% · 12월 |
| 팔 때 | 양도소득세 | 차익 과세 · 1주택 12억↓ 비과세 · 단기 60~70% |
