뚜밍이네 매매기 ②: 대출 3억, 밍이 연봉 6천으로 될까? (DSR의 벽)
주담대 3억을 받으려는데, 진짜 벽은 정부 규제가 아니라 '소득'이었다. 밍이 연봉 6천으로 DSR·스트레스금리를 계산해보니 3억이 아슬아슬. 자영업 뚜는 얼마나 보탤 수 있을까.
밍이 연소득 6,000만원으로 주담대 3억이 될까? DSR 40%에 스트레스 금리까지 얹어 계산하면 변동금리로는 약 2.7억이 한도라 3억이 살짝 모자란다. 대신 스트레스 가산이 작은 주기형(고정)을 고르거나 기간을 늘리면 3억을 맞출 수 있다. 뚜는 자영업이지만 매출이 적어 소득 합산 효과는 크지 않다. 결국 대출의 진짜 벽은 3억 상한이 아니라 '소득(DSR)'이었다.
자금 계획을 세우며 당연히 '대출 3억은 되겠지' 했습니다. 요즘 주담대 상한이 3억이라길래, 딱 그만큼 받으면 되는 줄 알았어요. 그런데 은행 문을 두드리기도 전에 벽을 만났습니다. 바로 DSR. 정부가 3억까지 허락해도, 내 소득이 못 따라오면 못 빌려주더라고요.
대출의 진짜 벽은 DSR (짧게)
DSR은 '1년에 갚는 모든 대출 원리금 ÷ 연소득'이에요. 은행권은 이걸 40% 안으로 묶습니다. 밍이 연봉이 6,000만원이니, 1년에 갚을 수 있는 원리금은 최대 2,400만원(월 200만원). 딱 이만큼 갚을 수 있는 크기까지만 빌려줍니다.
여기에 하나 더. 요즘은 스트레스 DSR이라, '앞으로 금리가 오를 것'까지 대비해 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 얹어 한도를 더 조여요. 특히 수도권은 이 가산이 큽니다. 그래서 실제 이자보다 높은 '산정금리'로 한도가 계산돼 대출이 더 적게 나옵니다.
밍이 6천으로 얼마 나오나
지금 주담대 변동금리가 6%대 후반이에요. 여기에 수도권 스트레스 가산을 더하면 산정금리는 8% 안팎. 이 기준으로 밍이가 월 200만원씩 30년 갚을 수 있는 대출을 거꾸로 계산하면 약 2.7억이 나옵니다. 3억엔 3천만원쯤 모자라요.
| 산정금리 | 밍이 6천 대출한도(30년) |
|---|---|
| 6% | 약 3.34억 |
| 7% | 약 3.01억 (딱 3억) |
| 8% | 약 2.73억 |
핵심은 이거예요. 산정금리 7% 이하면 3억이 되고, 8%가 되면 모자란다. 그럼 산정금리를 낮추면 되잖아요? 방법이 있습니다.
3억을 채우는 세 가지 레버
| 방법 | 효과 |
|---|---|
| 주기형(고정) 선택 | 스트레스 가산이 변동보다 작아 산정금리↓ → 한도↑ (지금 금리 오름세엔 방어도 됨) |
| 상환기간 연장(40년) | 월 상환액이 줄어 같은 소득으로 한도↑ |
| 소득 보강 | DSR 분모가 커야 한도↑ — 여기서 배우자 합산이 등장 |
뚜(자영업)를 더하면 얼마나 늘까
부부가 공동으로 대출을 받으면(공동채무) 두 사람 소득을 합쳐 DSR을 계산할 수 있어요. 문제는 뚜가 자영업인데 매출이 많지 않다는 것. 자영업 소득은 종합소득세 신고 기준(소득금액증명)으로 잡히는데, 매출이 적으면 인정 소득도 적어 DSR에 보태지는 게 크지 않습니다. 밍이 근로소득처럼 또박또박 잡히지 않아요.
그럼 '주담대 3억 상한'은?
재밌는 건, 요즘 화제인 정부의 3억 대출 상한이 우리에겐 그다지 문제가 아니었다는 거예요. 우리는 애초에 3억을 받으려 했고, 소득(DSR)이 그 3억을 겨우 받쳐주는 수준이니까요. 상한 3억보다 내 소득이 먼저 발목을 잡는 셈. 소득이 넉넉한 사람에게나 '3억 상한'이 벽이고, 우리 같은 실수요자에겐 'DSR'이 진짜 벽이었습니다.
우리의 대출 전략
정리했습니다. 밍이 근로소득 6,000만원을 기준으로, 주기형(고정) 상품에 상환기간을 넉넉히 잡아 3억을 맞추기로 했어요. 지금처럼 금리가 오르는 국면엔 고정금리가 마음도 편하고요. 뚜의 자영업 소득은 소득금액증명을 떼보고 보탤 수 있으면 보태는 걸로. 자금 그림이 이제 완성됐습니다 — 증여 5.95억 + 자기자본 1~1.5억 + 대출 3억 = 약 10억. 다음 편에서는 이 10억으로 서울 어디를 살 수 있는지, 실거래 데이터로 후보를 좁혀볼게요.
