뚜밍이네 매매기 ③: 10억으로 서울 어디, 몇 평 살 수 있나 (실거래로 후보 뽑기)
자금 10억이 완성됐으니 이제 집을 찾을 차례. 감이 아니라 2026년 실거래로, 전용 50~85㎡·500세대 대단지·10억 이하를 구별로 훑어 거래 많은 후보 단지를 뽑았다.
10억 예산(증여+대출)으로 서울에서 전용 50~85㎡(24~34평), 500세대 이상 대단지, 10억 이하 아파트를 2026년 실거래로 추리니 노원·성북·구로·도봉·중랑·강북에 물량이 몰렸다. 거래가 가장 많은 후보는 강북 SK북한산시티, 노원 상계주공, 도봉 한신 등으로, 24평은 5~8억대, 넓은 33~34평도 6억대(도봉·금천·중랑)에 살 수 있다.
증여도 정리했고(①편) 대출도 3억 맞췄으니(②편), 이제 진짜 재밌는 단계입니다. 집 찾기! 그런데 부동산 앱만 하염없이 스크롤하다 보면 뭐가 뭔지 모르겠더라고요. 그래서 감 대신 데이터로 갔습니다. 우리 조건을 걸고 2026년 실거래를 통째로 훑어, '거래가 많이 된 = 매물이 살아 있는' 후보 단지를 구별로 뽑아봤어요.
왜 이 조건이냐
- 10억 이하 — 우리 실탄(증여 5.95억 + 자본 1~1.5억 + 대출 3억 = 약 10억)
- 전용 50~85㎡ — 22개월 아이랑 살 최소한(초소형 제외), 국민주택 규모까지
- 500세대 이상 — 대단지가 관리·환금성·인프라에서 유리
- 거래량 순 — 거래가 많은 단지일수록 매물·시세가 살아 있어 실입주에 유리
물량은 어디에 몰렸나
조건을 걸고 구별 거래량을 세니, 예상대로 외곽 중저가 대단지에 후보가 집중됐다. 노원이 압도적이고 성북·구로·도봉·중랑·강북이 뒤를 잇는다.
거래량 top 후보 단지
단지×평형별로 쪼개 거래량 순으로 세운 결과다. 24평(전용 50~60)과 넓은 33~34평(전용 75~85)이 섞여 있다.
| 구 | 단지 | 평형 | 거래 | 중앙가 |
|---|---|---|---|---|
| 강북 | SK북한산시티 | 33~34평 | 83건 | 7.35억 |
| 노원 | 상계주공6 | 24평 | 70건 | 7.45억 |
| 도봉 | 한신 | 33~34평 | 69건 | 6.0억 |
| 강북 | SK북한산시티 | 24평 | 65건 | 6.65억 |
| 노원 | 상계주공16 | 24평 | 62건 | 5.3억 |
| 성북 | 정릉풍림아이원 | 24평 | 54건 | 5.85억 |
| 강북 | 삼각산아이원 | 33~34평 | 48건 | 7.7억 |
| 구로 | 한마을 | 24평 | 47건 | 8.7억 |
| 중랑 | 한신 | 24평 | 46건 | 8.2억 |
| 관악 | 관악산휴먼시아2단지 | 33~34평 | 45건 | 7.1억 |
| 노원 | 상계주공1 | 24평 | 40건 | 6.2억 |
| 금천 | 관악산벽산타운5 | 33~34평 | 40건 | 5.58억 |
눈에 띄는 픽
- 저층·구축 재건축 기대 — 노원 상계주공(6·16·1단지) 24평 5.3~7.4억
- 초대형 단지 — 강북 SK북한산시티(5,000세대+) 24~34평 6.6~7.4억, 관악산휴먼시아2
- 가성비 넓은 집(33~34평) — 도봉 한신 6.0억, 금천 관악산벽산5 5.58억, 중랑 성원 6.53억
- 입지 프리미엄 — 성북·구로는 같은 24평도 8억대로 조금 높다(도심 접근성)
결국 넓이냐, 입지냐
데이터가 우리 고민을 선명하게 만들었다. 같은 10억 예산으로 도봉·중랑에선 33~34평(30평대)을 6억대에 잡을 수 있지만, 성북·구로처럼 조금 더 도심에 붙으면 같은 값에 24평이다. 아이가 크는 걸 생각하면 넓이가, 출퇴근·인프라를 생각하면 입지가 끌린다. 정답은 없고, 우리 우선순위의 문제다.
뚜밍이네 숏리스트
고민 끝에 임장 갈 후보를 이렇게 좁혔다. ①넓이 트랙 — 도봉 한신(34평 6억대)·중랑 성원. ②재건축 기대 트랙 — 노원 상계주공. ③초대형 안정 트랙 — 강북 SK북한산시티. 다음 편에서는 이 후보들을 실제로 임장하며, 데이터로는 안 보이던 것들(동·향·소음·학군·언덕)을 확인해볼게요.
