뚜밍이네 매매기 ④: 증여를 '덜' 받는 게 이득? — 신생아 특례 역산 (하나의 방법)
자금 계획을 짜다 신생아 특례 대출을 알게 됐다. 22개월 아들이 있는 우리도 대상. 증여를 다 받으면 자격이 안 되지만, '역산'하면 길이 있었다. 우리가 꼭 택한다는 건 아니고, 검토해본 하나의 방법이다.
신생아 특례 대출은 2년 내 출산 가구에 연 2%대 저리를 최대 4억까지 준다. 22개월 아들이 있는 뚜밍이네도 대상이지만, 순자산 5.11억 상한이 있어 증여를 다 받으면(5.95억) 자격에서 빠진다. 그런데 역산하면 방법이 있었다 — 증여를 4억만 받아 순자산을 5억으로 맞추고 특례 저리로 4억을 빌리는 것. 이자·증여세 절감이 덤이지만 집값을 8.5억 정도로 낮춰야 하는 대가가 있다. 우리가 꼭 이걸 택한다는 건 아니고, 검토해본 하나의 선택지다.
자금 그림(증여+대출)을 다 짰다 싶었는데, 밍이가 어느 날 물어왔다. "우리 아들 22개월인데… 신생아 특례 대출 되는 거 아냐?" 알아보니 반전의 연속이었다. 결론부터 말하면, 우리가 꼭 이 길로 간다는 건 아니다. 다만 '이런 방법도 있구나' 싶어, 검토한 과정을 그대로 공유한다.
먼저, '만 2세'라는 시한폭탄
신생아 특례는 '대출접수일 기준 2년 내 출산' 가구에게 연 1.8~4.5% 저리를 최대 4억까지 내준다. 시중 주담대가 6~7%대인 걸 생각하면 절반 이하다. 문제는 시한. 아이가 태어난 지 2년(만 2세)이 지나기 전에 대출을 받아야 한다. 22개월 아들을 둔 우리에겐, 아이 생일이 곧 카운트다운이다.
몇 달 차이가 얼마인지 계산해봤다. 대출 4억 기준이다.
| 구분 | 만 2세 전(특례 2%) | 만 2세 후(일반 6.5%) |
|---|---|---|
| 연 이자(초기) | 약 800만원 | 약 2,600만원 |
| 5년 누적 차이 | — | 약 +9,000만원 |
근데 우리는 '못 받는 줄' 알았다
들뜬 것도 잠시. 자격 요건에 순자산 상한이 있었다. 부부 합산 순자산 5.11억 이하. 그런데 우리는 아버지 증여만 5.95억(세후)이다. 이미 초과. '나눠 받으면?' 싶었지만 순자산은 부부 합산이라 나눠도 총액은 같고, '어차피 받을 대출로 상쇄되나?' 싶었지만 그 대출은 심사 시점엔 아직 안 나온 돈이라 소용없다. 여기서 포기할 뻔했다.
역산하니, 길이 있었다
핵심을 뒤집어봤다. '얼마를 받느냐'를 우리가 정할 수 있다는 것. 어차피 대출을 4억 받을 거라면, 증여를 5.95억이나 받을 필요가 없다. 심사 시점 순자산 = 집 살 현금(증여+자본)이고, 그 현금으로 잔금(집값−대출)과 비용을 낸다. 즉 필요한 현금 = 집값 − 특례대출 + 비용. 이게 5.11억 안에 들어오게 증여를 조절하면 된다.
| 집값 | 필요 현금(≈순자산) | 특례 가능? |
|---|---|---|
| 8.0억 | 약 4.3억 | ✅ 여유 |
| 8.5억 | 약 4.8억 | ✅ |
| 8.8억 | 약 5.1억 | ✅ 아슬 |
| 9.0억 | 약 5.3억 | ❌ 초과 |
정리하면, 증여를 4억만(그것도 ①편처럼 부부가 나눠) 받아 순자산을 5억으로 맞추고, 특례로 4억을 저리에 빌리는 그림이다. '나눠 받기'는 증여세를 줄이는 거고(순자산은 그대로), '덜 받기(역산)'가 자격을 여는 거다. 둘은 목적이 다르다.
우리 원래 플랜 vs 특례 역산
| 항목 | 원래 플랜 | 특례 역산 |
|---|---|---|
| 집값 | 10억 | 약 8.5억 |
| 증여 | 7억 (세 ~1.05억) | 4억 (세 ~0.47억) |
| 대출 | 3억 · 일반 6.5% | 4억 · 특례 ~2% |
| 연 이자(초기) | 약 1,950만원 | 약 800만원 |
| 덤 | — | 증여세 ~6천만↓·DSR 미적용 |
그래서 이걸 할 거냐고?
솔직히 아직 모르겠다. 이건 '정답'이 아니라 '트레이드오프'다. 이자·증여세를 아끼는 대신 집값을 8.5억으로 낮춰야 한다. 우리가 눈여겨보던 매물이 9억을 넘으면 이 길은 막힌다. 아이가 크는 걸 생각하면 넓고 좋은 집이 끌리고, 숫자만 보면 특례 역산이 매력적이다. 우리도 저울질 중이다. 다만 '증여는 무조건 많이 받는 게 좋다'는 통념이, 대출·세금까지 넣으면 꼭 그렇지 않다는 걸 알게 된 게 이번 편의 수확이다.
